Wynajmujesz mieszkanie po rodzicach, kawalerkę kupioną na emeryturę albo pokój w swoim lokalu? Jeśli robisz to prywatnie, a nie w ramach firmy, od 2023 roku masz tylko jedną drogę rozliczenia: ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Nie ma wyboru między ryczałtem a skalą, nie ma odliczania kosztów, nie ma amortyzacji. Jest za to prosty mechanizm: od każdej złotówki czynszu płacisz ustalony procent.
Wyjaśniamy, jak to wygląda w 2026 roku: ile wynosi podatek, kiedy płacić zaliczki, jak rozliczają się małżonkowie i co trzeba zrobić z PIT-28 wiosną 2027 roku.
Stawki: 8,5% i 12,5%
Przychody z najmu prywatnego opodatkowane są stawką 8,5% do kwoty 100 000 zł w roku i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę. Limit dotyczy łącznie wszystkich Twoich przychodów z najmu, podnajmu, dzierżawy i podobnych umów zawartych poza firmą. Dwa mieszkania po 60 tys. zł rocznie to dla limitu 120 tys. zł, a nie dwa razy po 60 tys. zł.
Do tego limitu nie wlicza się pensja z etatu ani przychody z działalności gospodarczej. Nie ma też kwoty wolnej od podatku: ryczałt płacisz od pierwszej złotówki czynszu.
Prywatny najem nie podlega składce zdrowotnej. To ważna różnica w porównaniu z najmem prowadzonym w ramach działalności gospodarczej, gdzie składkę płaci się według formy opodatkowania firmy (więcej o tym w tekście o tym, jak wybrać formę opodatkowania w JDG).
Co jest przychodem, a co nie
Przychodem jest czynsz, który najemca płaci Tobie. Nie jest nim natomiast opłata, którą według umowy ponosi najemca, nawet jeśli przelewa ją na Twoje konto, a Ty tylko przekazujesz ją dalej do wspólnoty, spółdzielni czy dostawcy prądu. Decyduje treść umowy, a nie to, kto fizycznie klika „zapłać”.
Dlatego w umowie dobrze jest wyraźnie oddzielić czynsz najmu od opłat eksploatacyjnych i mediów, które obciążają lokatora. Jeśli umowa mówi tylko o „czynszu 3 000 zł, w tym opłaty”, urząd może uznać całą kwotę za przychód.
Zwrotna kaucja nie jest przychodem w chwili, gdy ją dostajesz. Staje się nim, jeśli zatrzymasz ją na poczet zaległego czynszu. Zatrzymanie kaucji na pokrycie szkód Ministerstwo Finansów traktuje inaczej, jako przychód z innego źródła, więc taki przypadek warto rozliczyć ostrożnie.
Koszty i amortyzacja: dlaczego ich nie ma
Ryczałt to podatek od przychodu. Remont, nowa pralka, prowizja pośrednika, ubezpieczenie mieszkania, odsetki od kredytu: żadnego z tych wydatków nie odliczysz. Nie odliczysz też amortyzacji, czyli rozłożonego w czasie kosztu zakupu mieszkania. Do 2022 roku można było rozliczać najem na skali podatkowej i amortyzować lokal, ale od 2023 roku najem prywatny rozlicza się wyłącznie ryczałtem. Mieszkań nie amortyzuje się też w działalności gospodarczej.
Jedyne, co zostało, to niektóre odliczenia od przychodu przewidziane w ustawie, na przykład wpłaty na IKZE czy strata z najmu z lat, w których rozliczałeś się jeszcze na skali (w granicach przepisów o rozliczaniu strat).
Zaliczki w ciągu roku
Ryczałt płaci się na bieżąco, na swój mikrorachunek podatkowy, który wygenerujesz na stronie podatki.gov.pl. Masz dwie możliwości:
- miesięcznie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dostałeś czynsz; za grudzień do 20 stycznia,
- kwartalnie do 20. dnia miesiąca po kwartale, jeśli Twoje przychody z najmu w poprzednim roku nie przekroczyły równowartości 200 000 euro (dla rozliczeń w 2026 roku było to 851 720 zł); za czwarty kwartał do 20 stycznia. Wybór kwartalnych wpłat zaznaczasz potem w zeznaniu rocznym.
Kwoty zaliczek zaokrągla się do pełnych złotych. Terminy wpłat na listopad, grudzień i styczeń znajdziesz w kalendarzu podatkowym.
Pan Marek wynajmuje kawalerkę za 3 500 zł miesięcznie, a najemca sam płaci czynsz do spółdzielni i media. Co miesiąc pan Marek wpłaca 298 zł zaliczki (8,5% z 3 500 zł to 297,50 zł, po zaokrągleniu 298 zł). Za cały rok podatek wyniesie 3 570 zł.
Gdy przychody przekroczą 100 000 zł
Wyższa stawka dotyczy tylko nadwyżki. Załóżmy, że pani Anna wynajmuje dwa mieszkania i dostaje razem 11 000 zł czynszu miesięcznie. Tak wyglądają jej zaliczki w 2026 roku:
| Miesiąc | Przychód narastająco | Zaliczka |
|---|---|---|
| styczeń do września | od 11 000 do 99 000 zł | 935 zł miesięcznie (8,5% z 11 000 zł) |
| październik | 110 000 zł | 1 335 zł (1 000 zł po 8,5% i 10 000 zł po 12,5%) |
| listopad i grudzień | 121 000 i 132 000 zł | 1 375 zł miesięcznie (12,5% z 11 000 zł) |
Za cały rok pani Anna zapłaci 12 500 zł: 8 500 zł od pierwszych 100 tys. zł i 4 000 zł od nadwyżki 32 tys. zł.
Mieszkanie małżonków: kto płaci podatek
Jeśli mieszkanie należy do majątku wspólnego, co do zasady każdy z małżonków rozlicza połowę przychodu i każdy ma własny limit 100 000 zł. Oznacza to dwa komplety zaliczek i dwa zeznania PIT-28.
Małżonkowie mogą jednak złożyć oświadczenie, że cały przychód z najmu rozlicza jedno z nich. Wtedy limit dla stawki 8,5% wynosi 200 000 zł. Oświadczenie składa się w urzędzie skarbowym do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym w danym roku pojawił się pierwszy przychód z najmu, a jeśli pierwszy czynsz przyszedł w grudniu, do końca roku. Działa także w kolejnych latach, dopóki go nie odwołacie.
Oświadczenie małżonków nie zmienia wysokości podatku, gdy mieszkanie jest wspólne. Przy czynszu 9 500 zł miesięcznie (114 000 zł rocznie) każdy z małżonków płaci 4 845 zł, razem 9 690 zł. Jedno z nich po złożeniu oświadczenia zapłaci dokładnie tyle samo, 9 690 zł. Zysk jest organizacyjny: jedno zeznanie i jedna seria przelewów zamiast dwóch.
Inaczej jest, gdy mieszkanie należy do majątku osobistego jednego z małżonków, na przykład zostało odziedziczone. Według przeważającego stanowiska Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej przychód rozlicza wtedy w całości właściciel, z limitem 100 000 zł. W tym samym przykładzie zapłaciłby 10 250 zł, czyli o 560 zł więcej niż małżonkowie ze wspólnym mieszkaniem. Oświadczenia nie złożą też małżonkowie z rozdzielnością majątkową. Jeśli mieszkanie dostałeś w darowiźnie lub spadku, przeczytaj też, jak rozliczyć darowiznę i spadek w rodzinie.
Wspólnego rozliczenia małżonków, takiego jak przy podatku od pensji, przy ryczałcie nie ma. Jeśli zastanawiasz się nad nim przy pensjach, zajrzyj do tekstu o tym, kiedy opłaca się wspólne rozliczenie z małżonkiem.
PIT-28 za 2026 rok
Roczne zeznanie z najmu to PIT-28. Za 2026 rok złożysz je od 15 lutego do 30 kwietnia 2027 roku. Formularz wysłany wcześniej zostanie potraktowany tak, jakby wpłynął 15 lutego. Możesz go złożyć elektronicznie, także w usłudze Twój e-PIT w e-Urzędzie Skarbowym. Właściwy jest urząd skarbowy według miejsca zamieszkania w dniu złożenia zeznania.
W zeznaniu wykazujesz przychody, ewentualne odliczenia i wpłacone zaliczki. Jeśli coś się nie zgadza, różnicę dopłacasz do 30 kwietnia. Gdy błąd wyjdzie później, wystarczy złożyć korektę, o czym piszemy w tekście jak i kiedy złożyć korektę PIT.
Najczęstsze pytania
Czy mogę rozliczyć najem prywatny na skali i odliczyć remont?
Nie. Od 2023 roku najem prywatny rozlicza się wyłącznie ryczałtem, bez kosztów. Koszty możesz rozliczyć tylko wtedy, gdy wynajem prowadzisz w ramach działalności gospodarczej na skali lub liniowym, ale to wiąże się ze składkami ZUS.
Czy muszę zgłaszać najem do urzędu, zanim zacznę płacić zaliczki?
Nie musisz składać oświadczenia o wyborze ryczałtu, bo innej formy i tak nie ma. Oświadczenie składają tylko małżonkowie, którzy chcą, by podatek płaciło jedno z nich.
Co jeśli najemca zalega z czynszem?
Przychodem jest czynsz faktycznie otrzymany. Jeśli lokator nie zapłacił, w tym miesiącu nie ma przychodu ani zaliczki. Kiedy spłaci zaległość, podatek płacisz od kwoty w miesiącu jej otrzymania.
Czy od najmu płaci się składkę zdrowotną?
Przy najmie prywatnym nie. Składka zdrowotna dotyczy najmu prowadzonego jako działalność gospodarcza.
Jeśli wynajem ma cechy działalności gospodarczej (wiele lokali, krótkoterminowy najem z usługami hotelowymi, zorganizowany charakter), granica między najmem prywatnym a firmą bywa sporna i wtedy warto przeanalizować sprawę z doradcą podatkowym.
